马勤:高房价,反思土地“招拍挂”

发布时间:2010年04月06日 10:21 | 进入复兴论坛 | 来源:长江日报

  从3月28日到4月2日,新华社连续发表了六篇聚焦房价的“新华时评”,痛批地方政府的“土地财政”、官员腐败、炒房投机者及不合理的土地“招拍挂”制度,共同推高房价,危害经济全局,损害百姓利益。文章建言当务之急是弱化地方政府“以地生财”的冲动,给予地方更多资金支持,并提出让税收杠杆发挥更大作用。市场人士猜测,这是为开征物业税制造舆论。

  认真解读新华时评,我发现里面有些似是而非的观点。“炒房团”推高房价的说法虽然早已甚嚣尘上,但没有一份有力的数据来证明他们决定性的影响力;官员腐败确实存在并令人愤怒,但按常理,只有让开发商降低成本才有官员腐败的空间;如果房价上涨的预期收益仍然很大,一点点物业税成本改变不了所谓投机者的购买冲动;至于地方政府是不是有了物业税收入就不再“以地生财”,也不可轻易乐观,毕竟钱多了又不烫手,是不是?

  我以为,新华时评中指出现行的土地招拍挂制度属于“供给垄断”,才是真正击中了问题的要害。地方政府的“土地财政”之所以能够大行其道,正是这一现行制度给他们提供了极为方便的操作平台。如果不从改良土地招拍挂制度入手,各种调控政策也罢、开征物业税也罢,只是隔靴搔痒,压不下房价上涨。

  回望历史,房价快速上扬始于2004年底,此后一发不可收拾。那一年发生了什么事?就是国土部宣布从2004年8月31日起,所有商业用途土地一律必须走“招拍挂”程序,不得再搞“协议转让”,时人称为“土地大限”。可以看到,招拍挂制度与地价飞涨和房价飞涨,具有时间上的高度相关性,这绝不是偶然的巧合。此前,开发商取得土地,基本是找有土地的单位协议转让,开发商对卖地一方还有选择的余地,有议价空间;此后,开发商只能到政府掌控的土地交易中心一处竞买拿地,地价飞涨,当然不可避免。而地价是人们预测房价最直接的参照数据,由此引发购房热潮,能说是公众“不理性”吗?

  市场经济理论有一条基本原理,就是合理的市场价格必须由足够多的卖方和足够多的买方进入市场博弈形成;无论卖方或买方一旦形成垄断,就会扭曲市场价格。现行的土地招拍挂制度,正是造成了政府对土地的“卖方垄断”,这是高房价的第一推手。想想当时地方政府大讲“经营城市”(实为“经营土地”)的理念,个中奥妙就不难窥明了。

  不可否认,土地协议转让时期,出现了钱权交易、炒卖土地等问题。所以招拍挂制度甫一出台,即赢得了舆论的一片叫好声,谓之走上了“公开、透明的阳光大道”。时至今日,土地交易中官员腐败依旧,地方政府自己成了土地炒卖者,却又多出了一个高房价,真令人不胜欷歔。

  不要误会我反对招拍挂制度,更不是为了房价去容忍腐败。事实上,土地招拍挂制度一定要搞,但要变换方式。政府只能制定规则,交由社会拍卖中介机构去实施,而不能由政府来操控;有土地的单位,应直接将土地交中介机构拍卖,而不能由政府收购再转卖;政府可以收取税费,但不能从卖地中直接获益。制度改革纵有千言万语,但有一条底线:政府不得营利。

责编:赵春晓

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