沈晓杰：房价降价空间有多大？

    6月份深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米16978元，同比上涨19.59%，环比下降10.63%，这是今年以来连续两个月环比下降。（据新华社）与此同时，多个城市的住宅成交价格环比下降。这样看来，楼市调控似乎已初见成效，但房价是否已经“降到位”？恐怕未必。

    根据国家统计局的数据计算，去年我国城镇居民买房的房价收入比平均已达9.7（一些大中城市甚至高达15-20以上），远远超过国际上公认的“买得起房”水平的上限———房价收入比为6的标准。如果要让普通市民可以通过房地产市场解决住房问题，就必须使现在全国城镇的平均房价下降四五成。目前房价存在如此大的降价空间吗？

    还是先从商品住房的成本来算起。我国商品房的成本主要由土地出让金（商品房中的地价）、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中，最主要的就是土地出让金和建安费。由于我国商品房的开发周期较长，加上囤地捂盘现象比较普遍，所以，从开发商竞拍拿地，到完成开发和销售两个周期，往往在3年以上。就以3年的商品房开发周期计算，2009年全国商品房所用土地，平均拿地时间应为2006年。那么，当时全国平均的商品住房的地价又是多少呢？

    根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，2006年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率再以1.8来计算（目前多数城市容积率已超过2，不少大城市已超2.5），分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，就是623元。全国城镇造房的建安费，高估为每平方米1000元（以比同期我国农村建房成本高一倍计算，也可以通过一些单位的合作建房成本做比较参照）。其他的配套费、税费和经营管理费，全国城镇的平均费用我们推算为600元。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米为2223元（大中城市成本要比这高。但房价水平更高，利润更大）。

    把全国城镇2009年新建商品住房平均每平方米2223元的成本，和当年每平方米5000元的商品住房售价相比，我们就可以发现，全国城镇新建商品住房的成本，只占到售价的44%，如果把开发商的合理利润定为6%，全国新建商品住房房价的一半还是落到了开发商的手里。也就是说，房价之所以“高高在上”，使得绝大多数市民买不起，并不是由于新建商品住房的成本高昂。在市民买房的所有支出中，有一半以上是为房地产利益集团的暴利“打工”。

    由此也可得出结论：把房价降到普通市民买得起的合理水平，并非没有操作的可能和空间。

    □沈晓杰（地产评论人）