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高房价背后的制度缺失

发布时间:2010年08月03日 10:46 | 进入复兴论坛 | 来源:经济观察报

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作者:汪利娜

2010年03月27日11:33我来说两句(0)复制链接大中小大中小大中小  高房价、地王、蜗居诸此等等,成为当下无法回避的话题。地王仍然不断呈现,尽管已有国十一条的种种举措,但房价到底因此能有多少变化,仍是待解悬疑。泡沫惊魂不散,令人开发商投资者心颤,更让消费者望房兴叹。许多人将房价的疯狂归咎于流动性泛滥,尽管它难脱推波助澜之责,但关键还是制度的缺失。

  为什么价格的癫狂多发生在房地产领域?而非其他领域?从国外经验看,日本的泡沫危机、北欧的银行危机、东亚金融危机和此次美国的次贷危机,无一例外都与房地产资产价格的剧烈波动有关。然而,任何金融风险和危机的产生都不是一个纯粹的金融现象,而是实体经济多种问题、矛盾积重难返的必然结果。房地产之所以能成为泡沫的载体,主要是由土地资产特殊的物理特征、经济特征和市场环境所决定的。土地作为一种商品,与其他商品相比,有着许多的特殊性。从物理特性上讲,土地具有空间固定性和异质性。换句话说,每一块土地都是唯一的和独特的。从经济特征来看,土地具有稀缺性,它是一种有限的、不可再生的自然资源。因此,与其他生产要素相比,土地的供给弹性较小。尽管中国并不是世界上土地资源最短缺的国家,但土地制度的不健全会人为地加剧土地供给的稀缺性、垄断性和供需矛盾,从而给人们一种预期,似乎有“可以长到天那么高的大树”,地价、房价可以无休止地涨下去。非理性的预期加上投资者的盲目、从众、痴迷和疯狂,会推动房价偏离其实际价值,这就为泡沫的生成提供了前提条件。

  而中国土地制度改革滞后及不健全加剧了土地供需的扭曲。认真梳理我国的土地制度,从农村集体用地转变为城市建设用地,从政府的储备到用地企业拿地,几乎每一个环节都透着与市场等价交换原则、宪法产权平等精神相违的弊端。为什么农村的集体用地的流转仅限于农用地,而不允许农村建设用地进城,即转为城市建设用地?为什么农村建设用地想进城只能接受上级政府的征收机制,只能拿到一点可怜的补偿款,而政府出手一拍就可从溢价中获得巨额的出让金收益?即然许多小产权可以以“大棚别墅“、“画家村”、“生态示范园”的形式出现,为什么不能给“城中村”的土地、小产权房一个合理合法实现其利益的出路?为什么城市建设用地的出让因用途不同(工业用地、居住用地、商业用地、公共设施用地、仓储用地)而同地不同价?为什么中国的城市规划很多只是纸上画,而对政府行为和企业行为随意的修规和违规毫无任何法律约束力?

  土地制度的“双轨制”人为因素和灰色地带过多,为“寻租”和“创租”提供了便利,这就是为什么科研用地可随意改变为商业住房用地,打着扶贫的海上养殖项目可改建成“海上皇宫”等咄咄怪事不断出现的制度条件。“双轨”制的“多元”价格滋生的财富诱惑使得各级政府和企业纷纷界入土地市场,各显神通。政府以“当官不为民做主,不如回家卖白薯”的大志大勇,以既是“裁制员”又是”运动员”的身份介入地产市场,以低价拿地和高价卖出的方式,从“一进一出”的溢价中获得巨额土地收益。2009年杭州土地收益高达1300亿元,北京、上海的土地也收益不菲,而土地收益使用和分配的监管缺位却导致国有土地形式上全民所有,但真正落实到民生、公共品服务上并不多。谁能给老百姓一笔放心账?在国外最耀眼的楼宇是商厦、公司写字楼,在中国,旧城改造中一栋栋政府办公楼拔地而起 (许多镇级政府人均办公室面积超过200平方米),公车、公宴、公款出国的奢华让世人咋舌。一边是大量的廉价划拨、协议出让名目繁多的土地,而另一边,与百姓生活密切相关的居住用地却只有 “招拍挂”一条路,加之土地市场上“卖方”只有地方政府一家。那么,这种垄断格局拍出天价的土地就成了一种见怪不怪的常态。

  在中国,土地不仅是政府财政的重要来源,也是企业撬动金融杠杆的利器。许多人为公开房价成本构成(地价、建筑成本、相关税费等)打得不亦乐乎,以为这样可以搞清房地产企业“暴利”来源。其实,房价与成本的差额并非企业的“暴利”的唯一来源或主要来源,而真正 “暴利”来自企业金融杠杆的运用。2009年土地招拍挂之所以成为众多国企、上市公司追捧的对象,他们不惜血本的拿地、抬高地价,目的并不在真正从事房地产开发,其原因在于土地是撬动金融的杠杆。一方面,“天价的土地”可以提升上市公司的资产价值,进而推高公司的股票价格,从资本市场上获得更多金融支持。另一方面,土地是最佳抵押品,价值上百亿元的土地可以使企业从多家银行获得巨额的信贷支持。有了国家的钱、银行的钱和股民的钱,只要公司经营收益率为正,企业利润率就可以成倍的放大,这才是土地金融的魅力所在和房地产企业获得“暴利”的秘诀。

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