张天蔚：不改变预期，房控难以走出屡战屡败困境

    随着房地产市场呈现“回暖”迹象，房地产业内外人士纷纷猜测，中央有关部门是否会出台新的调控政策，而最新的消息是，有关部委近日分别出台措施，以达到“巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展”的目的。这组总计五条的措施，迅速被媒体冠以“新国五条”的称呼而寄予进一步抑制房价的厚望。

    近年来，房地产市场的调控措施频繁出台，“国八条”、“国六条”，乃至今年1月出台的“国十一条”和今年4月出台的“国五条”，直至此次出台的“新国五条”等等。在我们的经验中，政府如此屡出重拳而仍然不能达到预期目的，似乎仅房地产市场调控一例。而房地产市场在不断出台的政策重压之下，仍然表现得如此顽强，不仅出乎持币等待房价下跌的百姓预料，甚至也会让决策者始料不及。

    面对如此悖谬的局面，开发商的通常说辞，是强调房地产市场的“刚性需求”，即出于生活必需而难以抑制、缺乏弹性，因而对价格极不敏感的需求。从近年来房地产市场的走势来看，也确实呈现出对价格并不敏感，甚至“反向敏感”，即追涨杀跌的特性。加上都市白领不断发出居无定所的呼声，及所谓“丈母娘需求”等概念的抛出，刚性需求推高房价的说法，似乎得到不断的印证。而这样的结论如果成立，则中央政府不断出台的措施不仅注定无效，而且由于历次调控措施中最有力的部分，往往是以收紧信贷、抑制需求为主，因而每次调控稍有松动，必然引发报复性反弹。此类已成固定模式的调控循环，在很大程度上已经被开发商吃透，只要不是那些资金链过分脆弱的小开发商，大多可以从容地等待市场回暖，却不会出于对未来的悲观预期而降价销售。

    其实，“居者有其屋”固然是每个人必须满足的基本需求，但说到底住房并不等于吃饭，房地产市场并不存在没有弹性的所谓刚性需求，需求、供给、价格之间的矛盾和互动，必然引导消费者对自身的需求做出主动或被动的调整。尤其是在人均住房面积已近30平米，而房价却为大多数市民难以企及的北京等大城市，再以刚性需求解释房地产市场在各种政策打压下依然顽强的现象，无论如何难以自圆其说。

    导致房地产市场对价格并不敏感，甚至表现出追涨杀跌的“反向敏感”的根本原因，是对房地产市场的预期看涨。近年来最让人心痒难挠的财富故事，已经不是股市里的“杨百万”，而是如果5年前多买了一套房子，今天就可以坐收辛苦工作一辈子都不可能得到的数百万收益。在这样的财富效应示范之下，市场确实表现出极大的需求，却和所谓刚性无关。只要人们对未来的预期不再那么坚挺，房地产市场自然会恢复到真实的需求，房价也自然会应声而落。

    以此回顾历次调控措施的落空，根本原因在于只是暂时抑制了消费者的购买能力和意愿，却没有从根本上改变对房地产市场的预期。在一个长期看涨，且大幅看涨的市场中，短期的需求扼制总是很难起到实际的作用。

    而若试图在一个宏观向好，且流动性充盈的市场中，改变公众对房地产市场的预期，除了尽快且大幅地加大供给之外，没有另外的办法。因此，如果此次“新国五条”的目标，确实是着眼于长远的房地产市场调控，而非仅仅要达到短期内的价格指数目标，则唯有其中的第四条值得高度关注，即采取何种手段，尽快切实增加住房有效供给，而且进一步实现土地供应制度和供应方式的改革，形成长期稳定的土地供应机制，使公众形成房地产市场必将长期、稳定、充足供应的预期，才可能使房价趋于稳定。反之，如果开发商和消费者一致认定此次调控不过是又一次短期动作，以至在“房价早晚还得翻番”这一结论上达成“共识”，就可能形成开发商与消费者一同等待政策松动的悖谬局面。 （张天蔚）