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陈东海:银行业需重估房地产开发贷款风险

发布时间:2010年11月09日 09:09 | 进入复兴论坛 | 来源:新京报

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漫画:负债

  银监会通过对60家大型房企集团调研发现,有18家平均资产负债率超过70%;60家大型房企集团共有4266个成员企业,其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

  房地产业是个资金密集型的行业,因此财务杠杆通常比较高,一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过这只是就通常状况而言的,如果之前房地产市场炒作比较过度的话,这个比例往往经不起泡沫破灭的冲击。

  因为一旦泡沫破灭,房地产企业手中的房屋等资产的价格会出现大幅度的下跌,资产价值出现迅速缩水,从而资产负债率迅速的攀高。同时,一旦房地产市场的泡沫破灭,那么市场也会出现严厉的萧条即成交量出现冰冻的现象,因此房地产企业的现金流会很快枯竭,从而导致房企资金链断裂,出现大面积的破产现象,并把风险迅速的传递给银行,进而传递给整个社会。

  值得注意的是,中国目前的房地产市场的泡沫已经很大,未来前景谁都没有清晰的定见。但是,对于中国的房地产企业的经营风险,更需要社会捏一把汗,因为房企手中的资产以土地为主,过去很长一段时间,许多房企就是利用自己拍得的土地去向银行抵押获得贷款。如果泡沫破灭,土地价值将比房屋价值下跌得更快更深,所以中国房地产的泡沫具有更高的危险性和脆弱性。而目前中国的各地都有把土地价格尽量拍高的冲动,土地财政屡破纪录,因此这种风险破灭后的破坏性很大。

  但是,这种风险还没有受到金融机构的重视。在今年4-5月份的银行压力测试中,中国商业银行普遍表示结果很乐观。据报道,在对房地产贷款进行的压力测试中,容忍度最高的是民生银行,称假如房价下跌40%,也不会影响该行资产质量;农业银行的容忍度是房价下跌20%之后,房价每下跌1%,就会多形成1%的不良贷款;交通银行在房价下跌30%后,对开发商房贷不良率将上升0.8%,个人按揭不良率将上升0.9%,建行、工行与之类似。

  然而现在的情况显示,在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中,同时在两家以上法人银行获得授信的有426个,同时在五家以上法人银行获得授信的有90个;6月末,60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元,较年初增长22.3%;不少集团公司治理混乱,跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。因此,4-5月份的银行压力测试流于肤浅,测试结果可能离真实情况相距甚远。

  正是由于压力测试的结果过于乐观,所以商业银行对于房企的风险防范背道而行。根据央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示,今年前三季度,全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元,其中将近2万亿元流入房地产开发领域,占人民币新增贷款的27%。最新9月份的数据显示,房地产贷款新增额止跌回升,反弹至1385亿元。因此,银行的房地产开发贷款的风险累积得更大,捆绑得也越紧。

  认识是行动的前提。由于中国房地产开发企业特殊的资产结构和复杂的治理与信贷关系,银行有必要重新认识中国房地产市场的特殊性,审视自己的房地产开发贷款面临的风险,部分银行有必要重新进行压力测试。只有在对于中国的房地产风险的性质有了清晰的认识,并且在压力测试中充分的披露了自己面临的开发贷款的风险以后,才能避免风险累积和越发捆绑的现象。□陈东海(上海 学者)

 

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